Die Zeitbombe im Bestand: Wenn alte Technik zur Rendite-Falle wird

00:00:00: Egal was der Gesetzgeber macht, egal was äußere Bedingungen machen.

00:00:03: In der Landkonsequenz sage ich mal, dass das ganze revolutionieren wird.

00:00:07: die Themen sind immer die Mitarbeiter.

00:00:10: Das größte Gut wird das Wissen sein und das wird die KI beeinflussen.

00:00:14: Das heißt du musst als Unternehmer so viel Weitsicht und strukturelle Änderungen forcieren.

00:00:21: dann gehörst du meines Erachtens zu den Gewinnern dieser Prozesssituationen Wissenstransfer und das zur Verfügung stellen des Know House innerhalb der Unternehmen, dass das dem der Breite zur Verfügung gestellt wird.

00:00:36: Und junge Leute so zu entwickeln, dass sie eben von diesem Wissen letztendlich zähren können.

00:00:45: Willkommen bei Loan to Value, dem Schlüssel Podcast für Immobilienfinanzierung und Investition!

00:00:51: Wir diskutieren Experten- und Branchenführer über die neuesten Entwicklungen im Immobilianmarkt.

00:00:57: Begleitet von einem Gin tauchen wir in tiefgehende Gespräche ein.

00:01:01: Freuen Sie sich auf spannende Einblicke mit unserem Gastgeber Stefan Meier.

00:01:09: Hallo und herzlich willkommen zu unserem Podcast!

00:01:11: Wir begrüßen heute einen alten Bekannten, Dirk Meisner.

00:01:14: Herzlich Willkommen

00:01:15: Hallo.

00:01:16: Und Peter Stein, Geschäftsführer, Gesellschaftaar und Experte für Facility Management Gebäudetechnik.

00:01:23: auch herzlichen Willkommen.

00:01:25: Dankeschön Jedenfalls tatsächlich.

00:01:30: Wir haben natürlich auch ein Gin dabei, von der Erflaschenpaustin Sim Salat Gin.

00:01:34: Ich würde sagen auf den Schreck trinken wir erst mal einen.

00:01:38: Das ist eine super Idee!

00:01:41: Bin gespannt wie er schmeckt?

00:01:44: Zum Wohl.

00:01:51: Frisch?

00:01:52: Okay.

00:01:53: Fruchtig?

00:01:54: Ja.

00:01:55: Die Richtung kann ich noch nie sagen.

00:01:56: Für sich?

00:01:58: Vielleicht ja vielleicht

00:02:01: Passt ja zum Wetter, wir sind ja mitten im Sommer in Berlin.

00:02:04: Bei neunzehn Grad?

00:02:07: Ja genau!

00:02:09: Wir hatten ja schon eingangs kurz das Thema Klimaanlage.

00:02:11: Aktuell brauchen wir keine aber zukünftig wird es vielleicht nochmal anders sein.

00:02:16: Nächste Woche wird es wieder warm werden.

00:02:17: Wir werden sehen.

00:02:19: Wir wollen uns heute ein bisschen über das Thema Gebäudetechnik unterhalten.

00:02:24: Der Peter hat drei große Expertise Und auch vielleicht allgemeine Marktbedingungen.

00:02:29: Es ändert sich gerade sehr viel, wir haben Thema KI Wir haben... was ist mein Lieblingswort?

00:02:34: Aktuelle Herausforderung.

00:02:38: Viele Sachen ändern sich.

00:02:39: der Markt ist immer noch angespannt aus Zins-Thematik.

00:02:44: Also wir haben einen großen Themenkomplex und dafür sagen wir fangen einfach an.

00:02:48: Was so aktuell?

00:02:50: wie sieht ihr die Lage im Publikummarkt?

00:02:51: Fangen wir erstmal gar nicht so technisch an sondern was seht ihr so aktuell?

00:02:55: welche Assets gehen vielleicht wieder?

00:02:57: Was ist bei Investoren gefragt?

00:03:01: Vielleicht im Hinblick auch auf energetische Themen, das ist ja auch das ganz große Thema.

00:03:05: Erst geht Taxonomie und was da passiert.

00:03:08: Sag mir zuerst wo die Zinsen stehen.

00:03:10: Teuer!

00:03:11: Dann sag ich dir genau was passiert am deutschen Markt nämlich nicht ganz so viel.

00:03:16: Das ist

00:03:16: richtig.

00:03:17: Also ja Zins sind wieder leicht gestiegen.

00:03:20: Thema Iran wahrscheinlich was mitspielt.

00:03:23: wir haben ja dieses Jahr Also mal, zweiundvierzig Prozent mehr Bonds die ausgegeben werden.

00:03:31: Deutsche Bonds also da allein her werden wir schon ein steigendes Wobbrite-Szenen an der Stelle.

00:03:36: Der Bund Future wird weitersteigen.

00:03:38: Zinsenssenkung wäre wahrscheinlich egal.

00:03:41: Also selbst wenn die EZB auf DED käme durch einen Sondernprogramm da die Zinsen senken wird das am kurzfristigen Ende irgendwas sein was aber auf dem langfristigen Zinsender nichts bedeuten wird.

00:03:52: Ja.

00:03:53: Man da ableitet doch ein bisschen auch die längeren Zinssätze anschaut.

00:03:56: Also, die dreißigjährigen ist das nicht unbedingt zu erwarten dass es da große Erleichterung gibt.

00:04:02: Das sehe ich auch.

00:04:03: also wir haben jetzt glaube ich in diesem Jahr so rund about vier Milliarden Investitionsvolumina in Deutschland gestemmt in verschiedensten Assetklassen.

00:04:13: Ich habe jetzt die Granular kann ich das jetzt nicht auseinander nehmen aber Also für alle Essentklassen, also ich kann mich noch erinnern an solche Jahre wie zwei tausend siebzehn bis zwanzig wo immer fünfzehn- bis zwanzig Milliarden nur rein an Wohnimmobilien gedreht wurden.

00:04:31: Und das Thema ist komplett zusammengebrochen und man sieht es ja auch an der Entwicklungen der offenen Immobilienfonds.

00:04:42: Ken M lustig auf muss ihren Leading Cities schließen Weil immer mehr Rücknahme, Anforderungen kommen und jetzt halt geschlossen wird.

00:04:52: So dass sie jetzt erstmal kein Geld wieder raus geben müssen.

00:04:54: Andere sind stark unter Druck weil die Immobilienpreise oder auch jetzt... Die Preise sind ja schon länger gelingen wie wir alle wissen, schon gesunken aber jetzt kommen die Behörte auch seit ungefähr einem eineinhalb Jahren hinterher und sagen, ja, die Werte können wir jetzt doch nicht mehr halten.

00:05:10: Ist doch nie mehr so ganz valide.

00:05:11: Und das geht natürlich auf den Antaltspreis.

00:05:13: Das heißt, die Leute verlieren zumindest erstmal in Sicht Geld und dann wollen sie halt alle raus.

00:05:20: Ob das dann bedeutet dass wieder ganz viele günstige Immobilien offenbar kommen würde ich erst mal nicht so drauf wetten weil am Ende des Tages Dazu ist bei den regulierten Unternehmen auch noch die BAFIN mit drauf guckt, was wie überhaupt.

00:05:36: Und es gibt auch Regeln, wie es verkauft werden darf, dass das stückweit sagen wir mal dauern wird und daher wirds ein Aufschwung in einer Immobilienwirtschaft also rein am Investmentmarkt meisterachtens auf kurzfristig nicht geben.

00:05:52: Das wird noch ein paar Jahre dauern.

00:05:54: Ja, ich glaube gerade bei den regulierten Forms KVGs gibt es ja noch das andere Thema.

00:05:58: Also klar die Anteilspreise sinken.

00:06:00: Andererseits steigen die LTV's und im Zweifel auch so hoch dass die Verkaufsdruck bekommen oder EK-Nachschuss je nachdem.

00:06:08: EK will glaube ich bei den übersichtlichen Renditen dort keine aktuell nachpacken.

00:06:12: Das heißt muss man anschauen wie sind die Zwinger auf der anderen Seite bei den Investoren?

00:06:16: Wir sind die Investoren.

00:06:17: wenn wir klassische KVG von Depot A geschäft nehmen die da investiert sind, dann sind sie relativ hektisch auf der anderen Seite.

00:06:24: Weil die auch wieder Zwänge haben dort dann irgendwann Schluss richtet ziehen.

00:06:28: also das beißt sich relativ stark.

00:06:34: Ich sehe es nicht mehr ganz skeptisch gar nicht aus Zinsgründen.

00:06:37: klar die Preise sind dort wo Sie sind und letztendlich musste mit der Immobilie anstecken gegen Staatsanleihen oder sonst eine Schuldverschreibung die von Anleger halt relativ sorglos sich in den Schrank packen können und du musst halt von der Rendite dort besser sein.

00:06:51: Ich hab noch einen guten Freund, der war ja auch schon im Podcast, der hat mich hier auf die Hörntäcke gesagt, naja klar wir schauen uns an!

00:06:56: Und wir müssen halt ungefähr anderthalb zwei Prozent über über Staatsanleihniveau uns bewegen.

00:07:01: Das gehen wir mal von den deutschen Staatsanlehnen zumindest aus.

00:07:04: das heißt so weißt du ungefähr wo du Rendite technisch mit dem Mobilier um die Ecke kaufst?

00:07:08: Da bist du bei fünf Prozent

00:07:10: netto.

00:07:11: Das heißt du brauchst eine Bruttendrendite von neun bis zehn Prozent nach allen Kosten Und da sind die Preise nicht.

00:07:19: Bei einer Brutterendite bräuchte es den zehn oder zwölffachen Faktor, aber da sind sie preisenlich weil Sie ganz einfach nicht veräußert werden können zu diesem Preis, weil der Impact dann auf die Funks- oder auch auf die sonstigen Bestandshalter einfach desaströs ist.

00:07:34: Zweites Thema ist natürlich die Banken machen auch Druck.

00:07:36: Also alle Sachen, die in den Hochzeiten eingekauft wurden und die Wettentwicklung nicht mitgenommen haben oder vielleicht noch die Mietsteigerung oder die Miete gar nicht mehr halten konnten.

00:07:43: im gewerblichen Bereich da gibt es auch Druck.

00:07:46: Die Erleichterungen der Bafeln waren da.

00:07:47: wie sind jetzt alle weg?

00:07:50: also die liefern mal drei Jahre die Erleicherung die sind weg.

00:07:52: Und jetzt müssen die banken auch Farbe bekennen und das merken wir auch zunehmend in zweierlei Hinsicht.

00:07:57: Wir haben Kreditrisiken in China nicht mehr eingegangen werden.

00:08:00: also man sagt früher konnte man das relativ komfortabel finanzieren.

00:08:05: Das funktioniert nicht mehr, also die Kapitalanforderungen gar nicht Wertethemen.

00:08:08: Also das von den Gutsachtern haben wir jetzt bei der Leihungswerte schon immer da wo er war ob der Marktwett aus ist und beurscht.

00:08:14: aber wir haben halt ganz andere Anforderungen wie Kapitaldienstfähigste und Immobilie sein muss.

00:08:19: Das hat sich stark geändert und das baut natürliche Schallgrenzen ein egal ob beim Wohnen oder beim Gewerbe.

00:08:25: und wenn dann noch Themen dazukommen, dass die Gebäude älter sind und da schlagen wir vielleicht in kleinen Bogen hin zum technischen Teil.

00:08:34: Wenn dort noch starke Maßnahmen nötig ist für ESG oder überhaupt Tüchtigkeit dann schlägt das ja auch nochmal rein weil wir wissen gerade im Wohnenbereich haben wir dann Themen ,dass die Betriebskosten nicht mehr so umgelicht werden können etc.

00:08:47: Heizkosten wenn nie Gebäuden nicht einen gewissen Standard haben und das schmiedler hat nochmal eine Rendite.

00:08:53: Und da sind wir schon mit einem Thema.

00:08:55: bisschen die technische Seite beleuchten, die wir bei uns im Podcast bis jetzt noch nie hatten.

00:08:59: Peter, du beschäftigst ja hauptsächlich mit der Bewirtschaftung und Betriebnahme, technischen Ausstattungen in der Gebäude.

00:09:07: sicherlich ein spannendes Feld, Auftragsbuch vermutlich voll für den nächsten Jahre.

00:09:11: Bei welcher Essetklasse sind so die größten Themen?

00:09:14: Die du gerade siehst also im energetischen Bereich oder auch im technischen Bereich Büro, Wohnen?

00:09:19: was ist so euer Hauptfeld aktuell?

00:09:23: Die erste Linie ist das Büromobilien.

00:09:30: Dieser Boom der Investition oder des Baus, das sieht man ja hier sozusagen in den neuen Bundesländern ziemlich stark, dass die Gebäude in der Regel alle zwischen zwanzig bis dreizehn Jahre alt sind.

00:09:43: Das was da so zu sagen wurde ein hohes Maß an Projektentwicklung dabei und hohe Investition viel Bau Und die kommen jetzt in die Jahre.

00:09:51: Das heißt, viele Produkte, das kennen wir mal von der Analogung und zur digitalen Technik einmal den Schwenk, betrifft es auch die Technologien.

00:10:01: Das heisst Gebäude sind heute hochtechnisiert ob das immer sinnvoll ist oder sinnfrei.

00:10:07: Das mag noch dahingestellt sein aber der Anbruch ist sehr hoch was die Technisierung ist und demzufolge hast du ein hohes Maß an sag ich mal elektronischen, elektrischen Komponenten in diesen Gebäuden und die erreichen eben auch ihr Alter.

00:10:22: Das heißt bestimmte Strukturen, bestimmte Leitsysteme nennt man in der Technik Protokolle.

00:10:29: also das heißt ich sage mal so Fahrtbegriffe wie Lohn sag ich mal alte Bussysteme die von den Herstellern geliefert worden sind abgekündigt.

00:10:44: Das stellt eben die Herausforderung, sage ich mal abgekündigte Systeme zu erneuern auf neue Strukturen zu bringen.

00:10:50: Es geht nicht mehr, sag' ich mal, dass du das mit den entsprechenden Datennetzen, Verkabelungen oder sonst was realisierst sondern musst andere Bussysteme erfordern.

00:11:00: In Glasfaser hatten wir eben das Thema ja wenn du ein Glasfasernetz hast brauchst du andere Strukture in dem Gebäude und so weiter und das bringt die Herausforderungen, dass es eben keine Ersatzteile mehr gibt?

00:11:15: Das passiert jetzt reinweise.

00:11:16: Also das heißt Investoren, Eigentümer sind sehr stark von dieser Situation betroffen und müssen handeln.

00:11:25: Sie kommen gar nicht drum herum.

00:11:26: Und jetzt geht es um die Weitsicht.

00:11:28: Was mache ich mit dem Prozess?

00:11:31: Wie weit gucke ich nach vorne?

00:11:35: Um einfach strategisch gesehen wenn Ich eine Immobilie und da ist es meistens so dass internationelle Situation wie ich sag mal, Banken oder öffentliche Träger.

00:11:48: Wir haben ja auch eine, sage ich mal, einen Bank die in Frankfurt, Berlin und in Bonn sitzt, die imt auch, sag ich mal ne Entwicklungsbank ist dergleichen.

00:11:59: Und das sind eigene Immobilien und alles was eigene Wertschöpfung ist.

00:12:04: Das heißt wo denen die Immobilie gehört?

00:12:06: Die haben das größte Interesse dass, sag ich mal, Prozesse langfristig zu reflektieren.

00:12:13: Damit sie eben auch in die Situation kommen und jetzt kommen wir wieder zum Thema ESG verpflichtet sind.

00:12:20: Das heißt es ist in deren Prozessen involviert, in den Betreiberprozessinvolviert das alles unter diesem ESG-Prozess zu monitoren oder zu manifestieren ist.

00:12:33: da kommt die Aufgabe letztendlich.

00:12:36: Wir haben die EU, die bestimmte Grundforderung in der Taxonomie definiert wo Anforderungen gesetzt werden.

00:12:44: das boh unruhig.

00:12:44: den Markt musste auch wieder sagen dazu alles was so diese klassische sag ich mal Taxonomien mit dem ISG Prozess ist.

00:12:52: das heißt Investoren denken darüber nach Was mache ich jetzt überhaupt?

00:12:56: wie kriege ich meine Mieter?

00:12:57: Das sind ja alle so Themen

00:12:59: Das haben wir auch schon mal besprochen, die größeren Mieter in einem Büro erhalten.

00:13:03: Auch wenn es nicht ein Objekt ist, das sind ja von Ihrem Compliance oft gebunden dort gewisse Standards einzuhalten also an energetischen Themen, am Arbeitsplatz, Beschreibung will ich gar nicht nennen, Ausstattung

00:13:18: etc.,

00:13:19: Klimatisierung überbreitetüren und muss an jeden gedacht werden.

00:13:22: was sind diese Themen?

00:13:24: Stell dir vor, du hast dein Trauminvestment mit einer bombastischen Randite gefunden.

00:13:30: Dein Bankpartner gibt dir Konditionen auf Einstandsniveau.

00:13:34: Tilgung ist kein Muss und ein Gutachten ist auch nicht erforderlich.

00:13:39: Die Rückzahlung ist jederzeit möglich Und von Covenants hat die Bank noch nie etwas gehört.

00:13:45: Glaubst Du diese Geschichte entspricht der Wahrheit?

00:13:48: Dann muss ich dich leider enttäuschen.

00:13:50: Diese Geschichte ist frei erfunden!

00:13:54: finden wir für dich heraus.

00:13:56: Buche dir gern ein Kennenlerngespräch, Informationen findest du in der Podcast-Beschreibung.

00:14:05: Peter Sack nochmal, du hattest gerade gesagt insbesondere die Bestandshalter das Eigentum selbst an der Immobilie haben wie beispielsweise diese Bank.

00:14:16: Das heißt, du trennst in der Sichtweise auf diejenigen, die Eigentum haben und selbst dort ihr Objekt zu betreiben.

00:14:25: Und den Investor, der halt ein Büroindustrie-Gebäude hat... Mich würde interessieren, wie bei dem der Druck von dem was du gerade skizziert hast angekommen ist im Bezug auf das Alter der Technik.

00:14:41: ISG Anforderungen.

00:14:43: Gut dass mit den Mietern, Stefan hatten wir ja gerade erwähnt, dass da vielleicht bei Großmietern auch einen entsprechenden Druck kommt wobei ich das ein bisschen beobachte, dass alles so ein bisschen wieder zurückfällt also diese Hochphase Die Möbel, die wir haben im Jahr ein bisschen ins Hintertreffen geraten.

00:15:05: Obwohl die Vorgaben in der Taxonomie, technische Bewertungsanforderungen und was es alles gibt natürlich immer noch da sind.

00:15:13: Aber bei dem Alter der Immobilien, die so gerade geht, sie ist oder halt auch in Frankfurt also wenn ich einen Sontrienon denke, was im Prinzip über den letzten vor zwei Jahren immer weiter günstiger verkauft worden ist... aber halt große technische Notwendigkeiten hat.

00:15:30: Und da ist die Frage, wie geht ein Investor aus seiner Sichtweise damit um?

00:15:37: Also eine Endkonsequenz natürlich in gezwungener Maßen denkt er auch daran nach dort.

00:15:44: ich sage immer dazu wenn das etwas flacher ausgedrückt ist früher wurde die Katze im Sack gekauft dass vorbei.

00:15:53: und das zwingt den Investor dazu darüber nachzudenken, okay wie kriege ich Mieter?

00:16:00: Wir haben, sag' ich mal... Ich weiß nicht, wie es in Berlin jetzt hier aktuell ist.

00:16:04: Aber in Frankfurt hast du, sag', ich mal Miet-Lehrstand.

00:16:07: Das heißt Corona hat da viel dazu beigetragen durch also der Endmietung

00:16:13: und kann sich... Brauchst dich Berlin nicht verstecken!

00:16:15: Also wir haben auch hohe Expertise.

00:16:19: Und das führt natürlich dazu dass der Investor selbst ja ob das nur Fonds sind oder sonst was denn auch darüber nachdenken muss, okay wie kriege ich diesen Mietmarkt wieder belegt.

00:16:31: Ja letztendlich bringt er nichts nur, da ein Exit zu machen oder so.

00:16:35: ja die Hauptsache ich bin sie los sondern strategisch gesehen eben auch Gewicht zu investieren.

00:16:41: also unabhängig davon sag' ich mal wie lange die Immobil gehalten wird Weil, das hat ja auch was mit Funktionalitäten zu tun.

00:16:49: Wir haben eben diskutiert über das Thema Mietminderung.

00:16:53: Wenn eine Anlage nicht funktioniert... Ich habe Raumkonditionen, ich sage mal, ich hab mein Mietvertrag drin stehen und ich habe immer auf dem Sommer immer noch bei ca.

00:16:59: einem Sommertest.

00:17:01: Auch bei

00:17:01: ca.,

00:17:01: also bei

00:17:02: ca.'s

00:17:02: Außentemperatur.

00:17:05: Dann kann ich mich mit der Arbeitsstättenlinie hinsetzen und sagen Ja!

00:17:09: Sechs K, also gerade Celsius gegen Außentemperatur ist in Ordnung.

00:17:13: Also könnte man ja auch thirty-four Grad haben im Raum.

00:17:17: Wenn ich das aber anders in meinen Raumkonditionierungen drinstehen habe, also im Mietvertrag oder im Flächenüberleistungsvertrag und was auch immer Dann muss sich das liefern.

00:17:26: Ja unabhängig davon ob es gesund oder nicht gesund ist für den Körper Zerchzen Grad Unterschied zu haben zur Außendemperatur So und so und dass das zwingt dazu Ja, das ist eine historische Gedanken zu machen.

00:17:38: Okay?

00:17:39: Das Projekt zu entwickeln.

00:17:42: Andererseits ist es so wenn du sag ich mal in einem Revitalisierungs-Bauprozess bist.

00:17:48: So wie das klassische.

00:17:49: Wir reden alle über BIM, Bildung Information Modeling sozusagen.

00:17:55: Es heißt eine Endkonsequenz dass Du in die Lage versetzt bist als Bauherr zu sagen Ich Erzeuge nimmt eine Struktur bzw.

00:18:10: ein Datensatz an Informationen für den Bau und dann für den Betrieb, und will das auch durchhalten?

00:18:19: Weil dann heißt es natürlich, dass ich die alle Planungsausschreibungsprozesse in diesem BIM oder Modellstruktur erzeuge und wir leben im Bau in der Endkonsequenz mit Prozessen wie Hawaii.

00:18:35: Sagt euch was?

00:18:36: Ja, so und da sage ich dazu dass der Planer zum Beispiel der Fachplaner in der Leistungsphase fünf die Ausführungsplanung macht.

00:18:46: Die macht er dann noch in diesem letztendlich Prozess oder diesen Modell.

00:18:52: Und dann gehe ich an den Vergabeprozess.

00:18:54: und dann muss Regelt die Hawaii eine Werks- und Montageplanung in der Leistungsphase acht So.

00:19:01: und dann mußt der südeuropäische Trockenbauer, dann auch die Werks-Montageplanung in dieser BIM Struktur machen wollen.

00:19:12: Müssen dürfen.

00:19:14: Können!

00:19:16: Und damit scheitert das.

00:19:17: Das heißt und das halten nur kündigt letztendlich kommunale Investoren, Kommunen alles was öffentliche Träger sind.

00:19:25: Die halten es durch weil dann ein höheres Interesse da ist und das meine ich so.

00:19:31: Da ist aber viel Strukturloses, gebarenden Markt.

00:19:37: Wie gehe ich mit den Informationen um?

00:19:39: Wer erzeugt den Zwilling und wer verlegt ihn?

00:19:43: Das sind alles so Themen, die gerade in der heutigen Zeit – wir reden ja über das ganze Thema auch KI – noch anreißen wollen.

00:19:52: Das ist eine große Herausforderung gemacht!

00:19:55: Wenn du schon das Thema KI erwähnst, dass sicher auf meiner oder unserer Seite hier der Immobilienwirtschaft nicht technischen Teil sondern einen kaufmännischen Teil Schon ein großes Thema, da bewegt sich relativ viel.

00:20:08: Auch wir nutzen relativ stark KI und es sind gigantische Sachen mit möglichen.

00:20:12: Allein wenn wir irgendwelche Auswertungen von Gebäuden oder Kundendaten haben, Bilanz durch Forstung – da gibt's Tools!

00:20:21: Das ist unfassbar.

00:20:23: wieviel Zeit ersparen das was aus?

00:20:25: Wir kennen auch viele Investoren.

00:20:27: Ich sag mal die früher zwanzig Analysten beschäftigt haben, die dann Modeling gemacht haben.

00:20:32: Die brauchen von den Zwanzighölten noch drei.

00:20:34: das ist dann aber schon sehr wohlwollend.

00:20:37: Wir waren auch gerade beim digitalen Zwilling, was kann die KI dort leisten?

00:20:41: Oder gibt es schon KI-Tools, die dort vernünftige Modelle rechnen können aus digitalem Zwilling oder die euch unterstützen zu sagen okay wir müssen die und die Maßnahmen machen damit vielleicht noch ganz andere Sachen, die wir gar nicht denken, die damit in Gebäude auf einen Standort bekommen?

00:20:59: KI, sag ich mal... Wir kommen zu einem Punkt, was doch diesen Markt bleibt jetzt mal bei dem Bau- und Dienstleistungssektor.

00:21:10: Was die Technikgebäudeausrüstung betrifft.

00:21:12: In den nächsten, ich sag mal, zehn bis fünfzehn Jahren gehen dreißig Prozent der arbeitenden Bevölkerung erörter.

00:21:21: Das heißt es sind ungefähr dreizehn Millionen.

00:21:24: Diese Generation hat gelernt noch in ihrem Berufsleben Gebäude zu bauen?

00:21:31: Zu betreiben Und hat das durch ihre Wieter letztendlich durchlebt?

00:21:37: Das heißt, Menschen haben sich entwickelt.

00:21:39: Sie haben Beruf gelernt und studiert.

00:21:40: Sie hatten eine hohe technische Tiefe gehabt.

00:21:44: Was man vermisst bei Studiengängen wie dem Facility Manager oder das hängt auch davon ab, wie die Prozesse laufen oder wie die Bildungsangebote sind.

00:21:57: von den Hochschulen und Universitäten Geht es um Digitalisierung?

00:22:00: Es geht um Prozesse, es geht um Logistik und Nachhaltigkeit.

00:22:04: Ja meine Tochter studierte oder hat jetzt an der TU Magdeburg das gleiche studiert wie ich.

00:22:12: Verfahrenstechnik mehr und erfolgreich als Bachelor abgeschlossen ist jetzt nach Freiburg gegangen macht dort Diplomingenieurabschluss noch Als Aufbaustudium Wahrscheinlich die jüngste Diplomeningenieur in Deutschland.

00:22:28: Ja, und daran sieht man aber auch... Und diese Studiengänge gibt es so nicht mehr.

00:22:33: Also sie war der letzte Studiengang Verfahrenstechnik.

00:22:36: Der heißt jetzt anders.

00:22:37: Der wird jetzt mehr in die Nachhaltigkeit geschoben.

00:22:39: Das heißt dadurch siehst du auch schon das nachhaltige Umwelttechnik.

00:22:44: Es ist mehr prozessuales geht mehr um Prozesse.

00:22:47: Es geht mehr über Management und die technische Tiefe.

00:22:50: können die diesen Studiengang nicht mehr erreichen?

00:22:53: Und das ist das wesentlichste Augenmerk was wir haben müssen Das ist das Umschwenken, was heißt?

00:23:00: Wir müssen unsere Jugend an die Hand nehmen und prägen.

00:23:05: Wir müssen einen prägenden Prozess einkippen!

00:23:07: Und da hilft uns die KI.

00:23:09: Prozesse standardisieren, erleichtern mit der KI aber beurteilen.

00:23:16: Zum Beurteilend brauchst du die Alten und die Alpen müssen die Jungen prägnet damit sie die KI so nutzen können weil die KI wird die Qualität der Tiefe nicht ersetzen können.

00:23:28: Also das ist ein wichtiger Punkt in eurem mobilen technischen Bereich.

00:23:34: Da braucht es ja grundsätzlich, wenn die Bauingenieure oder Verfahrenstechnik, da braucht man ja im Grunde diesen Know-how!

00:23:40: Und das Problem, sag ich mal in den kaufmännischen Bereichen sind ja eher die zukünftigen Berufseinsteiger.

00:23:47: Denn alles was wir, sag' ich mal vorhin du hast es so ein bisschen ausgeführt wo du deinen ersten Job hattest, wo du sechs Jahre gearbeitet hast, hat sie angeführt mit zwölf, solche Jobs hatte auch.

00:23:59: da hast du ja von Grund auf alles, sag ich mal die erarbeitet.

00:24:04: Das ist das Wissen, die Erfahrung, die Tiefe in dem was Du bearbeitet hast.

00:24:11: und viele dieser Aufgaben werden die jüngeren Leute heute gar nicht mehr lernen können weil sie ganz einfach eine KI nutzen?

00:24:20: Das ist gut, das sollen Sie auch machen!

00:24:22: Aber die Sache Und davon würde ich jetzt mal bei uns dreien ausgehen.

00:24:28: Wir haben die tiefe Erfahrung und das Tiefe Wissen in jeder unserer einzelnen Teilbranchen wiederhaben, und wir können dir richtigen Fragen stellen an die KI.

00:24:37: Ja weil wenn du nicht lernst In einem entsprechenden background wissen wie du eine KI nutzen kannst Weil du nicht die richtigen fragen stellst Nicht die richtige prompt wie man heute sagt dann Dann hast du dort auch am Endestag jetzt kein Mehrwert.

00:24:55: und am Ende des Tages ist KI, wenn du in einem Unternehmen, wie wir da heutiger mal gefragt, welches Tool soll ich denn einsetzen?

00:25:05: Welchen Prozesse habt ihr denn?

00:25:07: Weil es nutzt überhaupt nichts einen KI-Tool zu nehmen.

00:25:11: Und das zu nutzen und sagen okay, ich brauche heute mal das, morgen mal das Nein!

00:25:16: Was du machen musst ist ja zu sagen Okay was ist dein Prozess?

00:25:19: dann kannst du nämlich auch gleich mal reviewen ob der noch... gut ist, weil wenn eine Karri auf dem Prozessdorf sitzt und Mist ist dann brauchst du gar nie weitermachen.

00:25:30: Dann hast du nichts gewonnen

00:25:31: bei den Nussaußen?

00:25:32: Ja ja ich meine das Immobilienbranche.

00:25:35: wir sind immer zehn, fünfzehn Jahre hinten dran in der Entwicklung.

00:25:42: Und daher die Aussicht für die nächsten zehn-fünfzehn jahre, du sagst dreißig Prozent gehen weg.

00:25:48: gute gestandene Grundlagen, Ausbildungen gehen der Leute die in Rente gehen und nach uns kommt dann gehören wir tatsächlich alle dazu.

00:26:00: Die in den nächsten zehn, fifteen Jahren mal aufhören ja.

00:26:04: Und nach uns kommen Leute die halt wie du sagst herangeführt werden müssen oder die Prozesse werden so verteilt.

00:26:15: gerade im kaufmischen Bereich geht es vielleicht Tatsächlich aktuell noch ein bisschen mehr Möglichkeiten als direkt in der Technik, das für die Mitarbeiter die Prozesse besser zu steuern.

00:26:26: Entschuldige Bitte!

00:26:27: Wie du auch richtig sagst – ich glaube ihr beide eigentlich – die Zukunft wird darin liegen und die KI wird vieles ermöglichen, wird auch Personal abbauen, das wird so sein reduzieren.

00:26:40: aber es wird immer noch Leute geben müssen, die quasi beurteilen und überwachen was die KI denn so ausspuckt.

00:26:47: Ich glaube, jeder von euch hat wahrscheinlich auch schon die Beispiele.

00:26:50: Dass man eine KI gefragt hat was ist dann das und dass oder wie?

00:26:53: Sonder sagt naja aber nie so.

00:26:54: eigentlich ist das nicht so.

00:26:55: Und wenn du sie nochmal fragst denk mal noch einmal genau nach.

00:26:58: ja stimmt du hast recht.

00:26:59: jetzt wo ich sehe also Das sind sicherlich aktuell noch die Anfänger wer bewacht die KI?

00:27:04: Wer füttert auch die KI mit Daten?

00:27:06: Irgendwann wird es ja so eine selbst erfüllende Proverzeihung quasi als schreibt einer vom anderen ab.

00:27:11: ob das denn immer die Wahrheit ist weiß man nicht.

00:27:13: Es ist ja in vielen Bereichen so, wir sind jetzt noch im mobilen Wirtschaft.

00:27:17: Damals sicherlich auf der kaufländischen Seite wird das eine immense Erleichterung sein.

00:27:21: also wenn du kennst das Spiel selber in Hausverwaltung etc.

00:27:24: oder auch in der Fonds Verwaltung was da eine Regel von Chaos herrscht bei vielen Unternehmen ist das sicherlich kann man da sehr viel erleichtern und sehr viel präzise arbeiten.

00:27:37: Ich kann mir vorstellen, dass das auf der technischen Gebäude-Seite auch so ist gerade beim Errechnen von Themen oder so Art Koalitionsprüfung

00:27:42: etc.,

00:27:43: was es da gibt?

00:27:44: Dass da der menschliche Faktor als Fehler schon ausgemerkt ist würde ich nicht sagen.

00:27:51: aber...

00:27:52: Das liefern die Tools.

00:27:54: also sag mal wenn bei dem Thema Koalition das hat ja etwas mit der Planung zu tun, das heißt da hilft BIM oder drei D-Modelle, das heißt heute reißt du IFC letztendlich.

00:28:04: Das heißt dass man dann verschiedene Gewerke übereinander legt und dann in der dreimenden Dimensionalen Struktur, letztendlich Kollision viel besser erkennt als in der zweiten Dimensionale.

00:28:13: Wenn du einen flappen Plan hast, dann siehst du nicht die Elektrotechnik über der Versorgungstechnik von Lüftung, Sanitär oder sonst was nicht.

00:28:22: Und wenn du ein Dreidämen-Modell hast und du drehst es schon, dass die Elektroleitung durch den Nüftungskanal gehen soll.

00:28:29: Das ist okay!

00:28:30: Also das liefern die Tools ja allein durch die Vektorisierung und dergleichen alles was dazu gehört.

00:28:37: Wir gehen jetzt nochmal auf diese technische Tiefe.

00:28:39: Ich sage mal, beispielsweise zwei Gebäude gleiche Technik verbaut und bei der beiden Gebäuden funktioniert es nicht.

00:28:46: Da kannst du keine KI fragen!

00:28:48: Da brauchst du Symptome.

00:28:51: Das heißt, du guckst ja zum Beispiel Prozesse an... Was haben wir denn für Außentemperaturen?

00:28:56: Und warum laufen dann plötzlich drei Turbos beim Kälte?

00:29:01: Ja?

00:29:02: Bei neunzen Grad Und vor der Woche war es an einem thirty-fünf Grad, dann saß ein anderer Techniker da und hat in ich sag mal nur zwei davon einen Betrieb gehabt oder so.

00:29:11: Das heißt das hat was damit zu tun, das Einzelparameter zu definieren oder sagen.

00:29:16: Da brauchen wir zum Einen diejenigen, die das weitergeben dieses Wissen ja.

00:29:22: Das Wichtigste heute ist das Wissen.

00:29:24: also das heißt die Erfahrung muss weiter transportiert werden.

00:29:28: Das lerne die nicht mehr ordinären ihren Beruf durch die Ausbildung, durch der Studie und der gleichen.

00:29:36: Sie werden nicht mehr in die Lage versetzt.

00:29:38: Ich sage mal dieses typische wie man es früher gesagt hat, dieses Dreckfressen.

00:29:42: Montage gehen, Baustellen-Erfahrungen sammeln... Diese Vita, diese zehn, fifteen Jahre, die fehlen denen.

00:29:50: Die kriegen die auch nicht.

00:29:53: Und da gilt es eben sich hinzusetzen und zu sagen okay das Unternehmen Wir sehen das selber.

00:29:58: Wir sind natürlich kein ausführendes Unternehmen, wir sind ein beratendes und planendes Unternehmen.

00:30:03: Da gilt es eben darum zu erkennen welches Skills einen Mensch hat obwohl der als Seiteneinsteiger vielleicht hier anfängt.

00:30:13: aber wenn du diesen Wert betrachtest den der Mensch hat oder dieser Techniker oder wie auch immer man nennt die Technikerin dass man dann Prozesse aufsetzt um das Wissen denen weiterzugeben.

00:30:28: Und das machst du nicht mit einer KI.

00:30:32: Sondern du musst den Leuten das erörtern.

00:30:36: Du musst wissen, also das heißt, dass Wissen oder die Erfahrung musst du in strukturelle Prozesse innerhalb des Unternehmens bringen und dazu brauchst du die KI?

00:30:43: Du kannst Datenbanken schaffen nachlesen innerhalb des Unternehmen.

00:30:46: Das heißt, das machen wir auch.

00:30:48: Das heisst, wir haben uns diesen Prozessen gestellt.

00:30:52: Was nehmen wir als LGBT Pilot?

00:30:54: Wir haben verschiedene Sachen getestet.

00:30:56: da haben wir wirklich als Agent sag ich mal solche Sachen da drangesetzt, um zu sagen okay was ist das Beste für uns?

00:31:04: Um einmal natürlich wir sind ich sage mal dazu eine Pommesbude im Markt bei zwischen den Großen betrachtet.

00:31:12: Was können wir uns leisten und wo investieren wir zukünftig auch rein damit wir eben diese strukturellen Probleme die wir haben aufgrund des Fachkräftemangels.

00:31:23: Das ist das Entscheidende dass man sich dass man Leute wegnimmt oder deren Tätigkeitsprozesse wegnimmt und stattdessen sie zum Beispiel Standardtexte für Ausschreibung von Dienstleistungen zu machen.

00:31:36: Oder Erhebung von Daten, was jetzt die Verwaltung betrifft?

00:31:41: Auswertung und Analyse der Ausschreiben über einen Agenten abbildend zu lassen.

00:31:46: Das sind ja alles Teilbereiche.

00:31:48: Was ich glaube ist – vielleicht geht das mal in fünf oder zehn Jahren Ist es nicht, was ich die eine Maschine zu haben, die man jetzt einsetzt und sagt okay das ist mein Tool für alles.

00:31:59: Sondern was ich machen würde, ist wenn wir mal wieder so ein... Machen wir ein einfaches kaufen wir dieses Beispiel ja Hausverwalter.

00:32:09: Property Manager Da kommt Montags Morgens ins Büro und hat fünfzig bis hundert E-Mails.

00:32:16: Dann sucht er sich das durch, liest das alles... dann sagt er okay, dass ist eine Schadensmeldung, das ist ganz wichtig, es ist ein Notfall.

00:32:27: Das ist ne einfache Mieteranfrage!

00:32:31: Und man kann aber auch heute schon einen Agenten auf das E-Mail Postfach des Property Managers draufsetzen und sagen, ein Agent der sucht erstmal alles raus.

00:32:38: Und strukturiert es.

00:32:40: Der übergibt es dann an Spezialagenten die dann mit einem Notfall oder bei Wasserhahn tropft den automatisch den Vertragshandwerker beauftragt.

00:32:52: Das kann man heute alle schon machen!

00:32:54: Das heißt dass ist dann ein Sammelsurium von Agenten, die du einsetzen kannst.

00:33:01: Und am Ende sage es ist so das kein IT-Thema sondern ein ganz klassisches Führungsthema.

00:33:08: Führungen, Prozesse und Überwachung

00:33:12: Ja, was Warnungspläne?

00:33:14: Sag mal Prüfplänen.

00:33:15: Wenn du Sachverständigenprüfungen hast oder irgendetwas ... Wir leben ja wirklich auch in einer normgetriebenen Gesellschaft und gesetzlichen Ort alles, was dazugehört.

00:33:26: Das heißt, du musst bestimmte Sachen haben!

00:33:28: Und im Dienstleistungsprozess streitest du dich immer... wenn du auditierst, streites ich immer das bestimmte Wartungs- und Unterweile.

00:33:36: Da werden Gewährleistungsansprüche verwirkt gerade nach der Inbetriebnahme Bauentphase, weil er bestimmte Wartungs- oder Inspektionsintervalle nicht eingehalten wären.

00:33:46: Das kann alles eine KI lösen?

00:33:48: Ja klar!

00:33:49: Weil das brauchst du nicht mehr und das war heute stupide.

00:33:52: Ich sag mal durch Menschen gehändelt, die bleiben im Property Management.

00:33:58: in der Regel hat ein Property Manager ich habe das früher bei einem Kunden immer mal analysiert wenn wir das auditiert haben und dann gesagt hat ja wie viel Immobilien betreuzt du da?

00:34:11: Und da steht drinnen, dass du jede der Immobilien viermal am Jahr verort sein musst um, sag ich mal, vor Ort-Situationen, Dienstleistungsprozesse, Kundegespräche, blah.

00:34:24: Also was machst Du denn den Rest?

00:34:26: Der Tag ist für Dich, wie geht das?

00:34:30: Das heißt also hier wird doch strukturell auch die Sache der Arbeitgeber oder der Auftraggeber sagen... So, so betrachte ich das immer oder so nenne ich das auch mal Lachs.

00:34:43: Geld verdient durch Unterlassen?

00:34:45: Ja klar!

00:34:45: Das wird italienisch gesehen sozusagen.

00:34:47: Da sind wir schon im Thema.

00:34:47: also wo würdet ihr

00:34:48: denn sagen dass man, dass man Kosten sparen kann mit der Karte?

00:34:51: Also konkret also einmal auf dem kaufmännischen Teil, einem auf den technischen Teil druck vielleicht du zuerst.

00:34:57: Wo würdest du sagen wo kann A vielleicht der Investor als auch der Dienstleister in der kaufmannischen Seite Kosten einsparen?

00:35:07: Also Also grundsätzlich ist das immer so, YY hat eine Studie gemacht.

00:35:12: Neunzig Prozent der deutschen Mobilunternehmen sei es technisch oder kaufmännisch, Bestandshalter whatever sagen ja wir die KI wird uns weiterbringen.

00:35:23: davon sagen Achtzig Prozent.

00:35:26: Wir haben leider nicht die richtigen Mitarbeiter dafür und fehlt dass Experten wissen Und Und, und...fünfundsiebzig Prozent sagen, das ist die zukünftige Entwicklung, die wir brauchen.

00:35:42: Fakt ist, dass von diesen Neunzig-Prozenten sagen, wie wir brauchen das diese Neunzigprozent und wahrscheinlich auch noch die Zähne darüber weniger als fünf Prozent für die Digitalisierung ausgeben.

00:35:53: Ja?

00:35:54: So!

00:35:54: Und grundsätzlich glaube ich nicht oder vielleicht ist es ein Kernsatz.

00:35:59: Meines Erachtens geht es weg vom Fachkräftemangel zum Expertenmangel Das heißt, diese ganzen was ich gerade kurz angemerkt habe wie man so einen Prozess steuern könnte bei einem ganz klassischen Property Management Job.

00:36:14: Der hat dann halt, hab ja jetzt gerade nur zwei von diesen Agenten mal skizziert, E-Mail auslesen strukturieren weitergeben, Chancemeldungen hin zurück und so weiter.

00:36:27: drei bis fünf, bis zehn Agenten die er hat für Standardaufgaben.

00:36:32: Aber der Property Manager, da kommen wir wieder zu deinem Punkt durch Unterlassen, dann hat der Property Manager endlich mal Zeit seine Führungsaufgabe gegenüber der Immobilier auch tatsächlich wahrzunehmen.

00:36:44: und das kann ich mich sehr weit herauslegen, dass funktioniert meines Erachtens in vielleicht fünf Prozent der Immobilenunternehmen in Deutschland wenn überhaupt.

00:36:56: Das ist wunderschön.

00:36:57: Das ist tatsächlich dieses italienisch sehen durch Unterlassen, Dienstleistung und Umsatz einbringen.

00:37:03: Und das ist eine Sache die

00:37:06: stört mich schon seit drei Jahren.

00:37:07: In den Dienstleistungsprozessen weiter durch dadurch dass die Qualitäten nun jetzt kommen.

00:37:11: wieder einen Punkt in hast du sehr gut meines Erachtens auch sag ich mal interpretiert Die Hoheit derjenigen wird sein und das müssen Umdenken geben ist und das wird vollkommen unterschätzt sind Daten.

00:37:28: Das heißt KI muss in der Zukunft... Wir haben hochtechnisierte Gebäude, wir haben eine Gebäudaleittechnik die Standardprozesse sehr gut abbilden kann.

00:37:41: aber wir brauchen weil wir die Experten nicht mehr haben und die Fachkräfte angelernte Menschen sind.

00:37:48: Brauchen wir intelligentere Systeme?

00:37:51: Und ich kann nur intelligenteren Systeme Ich sag mal gut, prozessoral verwalten wenn die Datenlage und die Datenhoheit ausreichend ist in einem ausreichenden Maße.

00:38:07: Wenn ich, ich sag mal logischerweise ganz einfaches Beispiel, ich habe so ein Gebäude wie das hier oder auch ein höheres Gebäudee und ich habe zwanzig LT-Anlagen in diesem Gebäuda Raumlufttechnische Anlagen Und ich nutze für die Regelstrecke der Zu- und Ablufttemperaturen oder der Konditionierung und der Beaufschlagung, der Regelkomponenten.

00:38:32: Die globale Außenlufttemperatur, die oben auf dem Dach ist wo ich fortyfünf Grad habe teilweise im Schatten Und die eine Ansaugung bis unten in ersten UG mit einem Lichtschacht.

00:38:44: Die zweite ist im fünften UG, die dritte im vierten UG wie auch immer an der Nordseite einer Südseite oder sonstwo.

00:38:51: Man unterlässt einfach aus Kostengründen dort noch ein Außenfühler hinzubauen, an die Ansaugung der LTR-Lage.

00:38:58: Dadurch hast du erst mal keinen wirklichen Output.

00:39:02: wenn das ist das Thema dass du einschätzen kannst wo steht meine Anlage überhaupt?

00:39:08: welche Außentemperatur habe ich wirklich an dieser Stelle?

00:39:12: und das setzt sich fort das heißt die Hoheit oder das was Intelligenz erzeugt werden kann durch KI je mehr Daten ich heute erfassen kann Vor- und Rücklauftemperaturen, welche echen Zustand läuft die Anlage.

00:39:29: Kann ich dann auch anders strukturell meine Dienstleistungsprozesse aufsetzen indem wir Predictor Maintenance, das heißt letztendlich eine Endkonsequenz vorbeugnt zu arbeiten?

00:39:43: Im Moment ist es so, ich reagiere wenn ich eine Störung habe oder ich reagere an einem sturen starken Jahreswahrtungsplan.

00:39:50: Wenn ich aber eine intelligente Technik habe, die mir sagt pass auf.

00:39:57: Die Paramete dieser Anlage ist Temperaturfeuchte sonst was betrifft.

00:40:02: Ist so dass sie Abweichungen erzeugt und du musst jetzt davon auszugehen das in den nächsten zwei Monaten aufgrund der Betriebshäufigkeit oder wie auch immer die Anlage läuft da ein Schaden entsteht dann gehe ich an die Anlagen.

00:40:17: warte Sie!

00:40:19: Das erzeug ein anderes strukturelles Denken und Arbeiten.

00:40:25: Also in Vorausschau, aber das ist ja gerade der Punkt!

00:40:27: Das was du gerade skizziert hast...das ist ja ein Punkt um als Investor oder als Inhaber der Immobilie Geld zu sparen.

00:40:36: Und da ist halt auch generell und langfristig natürlich wenn du den Sensor nicht hast Kannst du keine... Ich kann schliessen kein Agenten dafür bauen, der dir eine Frühwarnsysteme gibt um dir genau das zu sagen.

00:40:50: Hey!

00:40:50: Du musst in was ich jetzt oder in zwei Monaten musst du spätestens warten sonst passiert etwas folgen.

00:40:56: und im kaufmännischen Bereich natürlich.

00:40:59: wenn wir jetzt nicht über Büro sprechen sondern über Wohnen ganz klassisch klar dann wird die Anzahl der zu betreuenen Einheiten hier probably Major weil er ganz einfach dieses Einstapfhache stupide abarbeiten, nur noch reviehen muss und wirklich die Denkaufgaben übernimmt.

00:41:20: Die wird natürlich steigen und das heißt natürlich eine höhere oder niedrige Stück-Kostenzahl je Property Manager ganz einfach.

00:41:30: Und schon hat man einen entsprechenden wirtschaftlichen Effekt für die Company.

00:41:34: Habt ihr schon kennengelernt?

00:41:35: Hausverwaltung nenn ich sie mal Property Manager Die da sehr, sehr stark sind.

00:41:39: Also die ist nicht nur erzählen, anzählentunst das ja alle bei einer Ausschreibung wie sie die Toys in IT und im KI-Thema drinnen sind aber auch live schon Unternehmen gesehen, die da stark unterwegs sind.

00:41:49: also ich kenne eine, bei dem ich ein bisschen was gesehen habe.

00:41:53: Aber erzählentuns viele in der Realität ist es doch leider anders.

00:41:58: Ich hab noch keinen gesehen der das getan hat, was ich gerade skizziert habe Was es in anderen Branchen schon gibt.

00:42:06: Oder kennst du Dienstleister, die KI's anbieten?

00:42:09: Die für Haushaltung schon da sind.

00:42:10: Also speziell ist es mir noch nicht so gut gekommen.

00:42:14: Ja ja gut!

00:42:14: Die großen Hausverwaltungsprogramme wie ein Haus wie die Domus aus Ottoburn glaube ich München... Zehntausend Hausverwaltungen in Deutschland mit ihrer Software ausstatten.

00:42:29: Die haben natürlich dann integrierte Systeme, die zum Teil diese Aufgaben übernehmen.

00:42:33: wie gut das ist, kann ich dir nicht sagen.

00:42:38: Es gibt so prozessoptimierende Software-Systeme wie die Solid IT aus, glaube ich, aus Heilbronn.

00:42:48: Das ist auch sehr auf Wohnen ausgelegt aber das war schon immer sehr prozessorientiert und dort wird letztendlich auch gerade ausprobiert.

00:42:56: Wie weit kann ich den Prozess automatisieren mit diesen Themen, die ich vorhin skizziert habe?

00:43:02: Aber das ist meistens... das ist ja auch glaub ich ein falscher Denkansatz.

00:43:07: Es ist kein Software-Thema sondern KI ist wie es sagte Führungs- und Prozessthema.

00:43:14: Was wir aktuell sehen ist, KI ist ja erstmal für die meisten Sachen Public.

00:43:21: Also in Form von wir haben OpenAI, wir haben Cloud und sonst was.

00:43:25: Das kann sich jeder mit ausspielen, kann sich Bezahlmodelle kaufen.

00:43:29: Die können in der Theorie erst mal alles.

00:43:31: das ist schon richtig.

00:43:33: Ich kann mir aber vorstellen, dass gerade Softwarehäuser wie du sagst DOMOS, das gibt einen technischen Bereich sicherlich auch den ein oder anderen Software die sehr häufig genutzt wirkt.

00:43:43: Dass diese Unternehmen schon so KI-Tools mit einbauen und die aber speziell ihre Einigkeit sind.

00:43:48: ich kann es von andererseits unternehmen bei den großen Kanzleiden also Die weltweit unterwegs sind, die haben ihre tatsächlichere eigene KI.

00:43:56: Die haben sie nicht aus einem Softwareanbieter, sondern die haben sich selber gebaut und eine eigene IT-Abteilung.

00:44:00: Diese ist herrlich auch auf diesen LLM Modellen basiert und irgendwo da auch abgeguckt hat oder wie man es auch immer nennen will, da antizipiert hat, die aber geschlossen auf ihren System

00:44:15: laufen.".

00:44:16: Ich glaube, ich habe jetzt noch keinen Prop-Tech wie es so schön heisst gesehen die sich da irgendwie spezialisiert haben.

00:44:22: Wie ist das im technischen Teil?

00:44:24: Gibt es da schon, sagen wir mal, Branchenlösungen an der Stelle?

00:44:29: Ja und jetzt kommen wir wieder zu dem Punkt, dass hängt ein.

00:44:33: ja die gibt es weil man muss dir vorstellen so Systeme wie Speedicorn, Nemechek oder Archibas oder so.

00:44:42: und so genannte CFM Systeme, Computer Edit Facility Management.

00:44:47: Die aus der Bau heraus kommen.

00:44:49: jetzt wieder zu dem Thema BIM, das heißt wie gehe ich mit den Daten um?

00:44:53: An sich ist es ja relativ leicht wenn die Prozesse durch den Projektsteuerungsprozess oder Den sogenannten, gibt es ja neue Begriffe, Facility Information Manager.

00:45:05: Ja das heißt der ist derjenige eigentlich der Halter der Informationen oder der Strukturierung des Baus zum Betrieb.

00:45:14: Das heißt der soll eigentlich die Daten alles das was da letztendlich irgendwo erzeugt wird an technischem Equipment oder sonstwas dann so aufbereiten Vorgaben in einem Pflichtenheft so vorgeben, dass du dann die Information strukturiert nutzen kannst für deine Betreibungsprozesse.

00:45:34: Das bilden können diese Systeme abbilden.

00:45:36: aber jetzt kommt der Punkt.

00:45:38: Jetzt muss ich Menschen haben die A-Sint Geld in die Hand zu nehmen während der Errichterphase Die Daten saubern diesem strukturierten Prozess zu erfassen und zu übergeben Diese Daten dann zu pflegen.

00:45:53: Dann hast du dann im Zusammenspiel mit der Technik.

00:45:59: Wir regen uns immer darüber aus, wir auditieren ja sehr oft solche Prozesse im Digitalen.

00:46:03: Wie mache ich denn eine Schwachstellenanalyse?

00:46:10: Wenn ich sage mal die Anlagenerfassung oder die Datenerfassung in einem CFM System bei den Betreiberprozessen nur auf Anlagenebene erfasse und da kriege ich aber nicht mit was die Störquelle ist Das heißt, ich muss dann schon mehr granulieren nach unten und auf Bauteile nehmen oder sonst was nur.

00:46:26: Dann kann ich ja die Schwachstelle auch erkennen.

00:46:28: wenn eben vierzigmal an dem Bauteil letztendlich eine Störung ist, dann mache ich mir irgendwann darüber Gedanken sag ich mal viel zu teuer Ich tausche das proaktiv aus.

00:46:38: Das kriege ich eben nicht hin Wenn ich die Daten nicht sauber erfasse Und dann eben auch zuordne Die Gebäudeleittechnik ist so intelligente die kann sagen okay dass Bautei oder Was auch immer das verursacht.

00:46:51: Ich kann dann sozusagen den Schaden direkt dem Bauteil zuweisen.

00:46:55: Das hat aber was damit zu tun, dass einmal das Hirn reingesteckt werden muss in die Datenerfassung und die Datenverwaltung.

00:47:02: Und da gehen die Menschen oder diejenigen, die Eigentümer, da ist die Weizsicht gar nicht dar.

00:47:09: Diese Datenhohe halt wirklich so strukturiert zu erfassen, dass sie für den Betrieb wirklich gut nutzbar sind.

00:47:15: Das siehst du bei den Unternehmen, die die Ausschreibung machen so klassisch auch das.

00:47:19: der schlimmste ist bei diesen Dienstleistungs-Ausschreibungen funktionaler Ausschreiben.

00:47:25: Einfach sagen hier haste eine Brandmelderanlage und da wird nicht gesagt wie viel oder wie viele Rauchmelder da drin sind?

00:47:33: Wieviel Unterstationen oder sonst was?

00:47:34: Nein dann wurde ihm gesagt ein Stück So, und dann wie wissen das Bepreisen?

00:47:39: Wie wirst du strukturieren.

00:47:40: Und die Daten werden dir genauso übergeben!

00:47:42: Und der Dienstleister, der setzt sich dahin und sagt ich habe da ein Preisteil, ich hab da einen Einheitspreis... Warum sollte ich das anders

00:47:48: erfassen?!

00:47:49: Ja, das ist doch ein Thema was man sich doch eigentlich gerade als Dienstleiste doch als Wettbewerbsvorteil für sich sag' ich mal nehmen kann um genau diese Leistungstiefe auch anzubieten.

00:48:04: Die es dann vielleicht im Set-Up etwas teurer, aber hintenraus kann der Dienstweis da auch günstiger arbeiten.

00:48:11: Das heißt eigentlich dürfte es für den Inhaber oder Investor eigentlich nicht teurer werden?

00:48:16: Da weiß das sich doch immer!

00:48:17: Also wenn wir uns überlegen wie haben Neubauvorhaben egal ob Büro, Wohn-, Handel wie auch immer ist doch die Schere dazwischen der technische Teil einer Sache, ob es Architekt ist Planer an irgendeiner Stelle, der sagt immer guck mal da oben hingelobern.

00:48:34: wenn wir das nehmen decken wir alles ab ist alle super.

00:48:37: Wir haben Datenpunkte, wir haben alles mögliche sagt er in westhofte anderen Seite okay wer bezahlt es mir?

00:48:42: Ich krieg nur die und die Miete.

00:48:43: also

00:48:44: ich hab die schon äußert ich habe die ich habe dreißig prozent mieter ich vertickt die sag man das gebäude ja so da hatte doch gar kein interesse zwei million mehr.

00:48:53: bei einem sage ich mal baubulogen von fünf sagen mal fünfhundert sechshundert million zu sagen Ich investiere nur drei, vier Millionen um einstellige Datenhoheit zu haben.

00:49:02: Das interessiert den gar nicht!

00:49:03: Weil er während der Bauphase das G-Mobil schon verkauft hat.

00:49:06: Okay, das ist ein Validapunkt.

00:49:08: aber wir haben ja immer nicht nur Neubau weil so viel passiert dann auch noch nicht.

00:49:13: Sondern kommen mal wieder zu unseren zwanzig dreißig Jahre alten Bürohäusern die letztendlich möglicherweise diese Technik noch nicht haben, die unter Druck sind, also thirty Prozent Meter verloren haben und was sie im Neubaus schon direkt haben.

00:49:28: Die sind ja unter Druck und ist auch nicht so im Investmentmanagement, da habe ich auch viele Jahre gemacht.

00:49:38: Du hast gerade locker gesagt vertickt.

00:49:41: So funktioniert es ja nicht.

00:49:42: Sondern du brauchst immer jemanden der dann wiederum an diese Immobilie glaubt und eine Idee dazu mitbringt weil es ist Geld entweder ist das sein eigenes Oder das ist, sag ich mal von Anlegern bei Phonx oder whatever Geld.

00:49:57: Aber da muss die due diligence, die dann gemacht wird beim Kauf, beim Ankauf, muss dann so qualifiziert sein dass sie das auch erkennen und weil dann kann letztendlich in die Kaufprozesse dieser Prozess somit eingebunden werden sagt ja ich kauf die sage ich mal das Gebäude.

00:50:13: aber ich will eine valide Datenlage

00:50:15: haben.

00:50:15: Ja klar!

00:50:16: Das muss dann in diesen Kaufprozess mit rein.

00:50:19: und guckt ihr solche Ankaufdilitions an, die heben nie auf diesem Prozess ab.

00:50:26: Stimmt!

00:50:27: Ich glaube aber es wird mehr.

00:50:28: tatsächlich weil's ganz einfach muss, weil der finanzielle Druck ganz einfach bei den Verkäufern... Weil wir haben halt ein Käufermarkt und da wird der Druck ganz einfacher größer und da glaube ich nicht dass man sich dem auf Dauer entziehen kann Weil du findest da ansonsten kein Käufer und gehst selbst vor die Hunde.

00:50:47: Meine Herren, wir müssen natürlich mal ein bisschen einen kleinen Hydration Break einlegen.

00:50:51: Wir sind auch schon wieder ganz schön fortgeschritten in unserer Zeit zum Wohle.

00:50:57: Zum Wohl!

00:51:00: Wir schauen jetzt mal vier Jahre weiter... Jahr-Zwei-Tausend-Dreißig.

00:51:03: wo würdet ihr so vielleicht als kleine Abschlussfrage auch sehen?

00:51:07: Einmal kaufelische Seite hat sich der Immobilienmarkt in einer Weise wieder bewegt.

00:51:11: und technisch Was denkst du vielleicht, wo wir da unterwegs sind?

00:51:15: Also Prognosen für die Zukunft sind natürlich immer die schwierigsten.

00:51:21: Rein vom Immobilienmarkt... also ich glaube nicht dass dauerhaft die Zins runtergehen.

00:51:27: Ich glaube nicht, dass wir dauerhaft weniger Bonds-Standsanleihen imitieren werden.

00:51:35: Die müssen natürlich auch irgendjemand haben wollen.

00:51:37: Mal gucken, wie lange wir unser AAA Ranking hier in der Bundesrepublik noch aufrecht erhalten können was wieder ein Impact hat letztendlich auch wiederum Auf die Zinsentwicklung.

00:51:48: Wie günstig die Immobilien in den nächsten Jahren werden wird sich zeigen aber es wird halt viele Spieler geben die ganz einfach nicht überleben werde.

00:51:58: Das hat ja schon mit den Projektentwicklern in die letzten zwei, drei Jahre seit dem Zinschock-sweitenzwanzig letztendlich angefangen.

00:52:05: Ich habe dieses Jahr schon vier Aufträge abgelehnt weil ich wurde angerufen wie ich hab hier einen Projektentwickeler mittlere Größe ein paar hundert Millionen Investitionsvolumina.

00:52:16: und meine erste Frage ist können sie meiner eigenen Rechnung noch bezahlen?

00:52:23: Ja, das geht natürlich.

00:52:25: Aber schauen Sie doch erst mal rein.

00:52:28: Ich gebe mir drei Zahlen und ich sage dir ob du überlebst oder nicht.

00:52:36: Und wie weit ist der Weg zum Amtsgericht?

00:52:40: Schon Termin gemacht oder so.

00:52:42: Nein aber viel spannender finde ich wenn man sich gerade bei den Dienstleistern, aber auch bei den großen Immobilien AGs.

00:52:50: Also die tatsächlich auch richtig Bestand vor sich her treiben dort bis zum Jahr- und Dreißig glaube ich wird es beim manchen Unternehmen, ich denke mal so zwanzig fünfundzwanzig Prozent.

00:53:02: du hast für ihn die Frage gestellt wie weit sind hier in der KI Entwicklung?

00:53:05: Da werden sie Vorreiter sein, die dann wirklich strukturell tatsächlich in den KI gehen und nicht glauben.

00:53:13: Es gibt hier eine große Maschine, die arbeitet alles ab und ich brauche nur noch fünfzig Prozent der Mitarbeiter.

00:53:18: das wird nicht passieren.

00:53:20: dann gibt es so ein bisschen diesen Mitläuferbereich so die sechzig-siebzig Prozent obendrauf.

00:53:26: Die werden dann mich ein Fragmentiert was machen und sagen, hier hast du deinen Chat GPT.

00:53:33: Und lass dir mal einen Brief erstellen oder eine E-Mail beantworten.

00:53:37: Also wirklich in der Klasse von null bis zehn ist das so meines Erachtens minus Einzel im Doing ja?

00:53:45: Dann wird es hinten daraus die kompletten Verlierer geben, die Alprakten verkrustet sind.

00:53:50: Und am Ende des Tages ist es ein Führungsthema.

00:53:55: Man darf KI nicht an die IT-Abteilung geben.

00:53:59: Überhaupt nicht, sondern das muss direkt angepflanzt werden in der größten Top-Führungsebene.

00:54:06: Die müssen hier alles selber machen und keine Agenten selbst schreiben aber sie müssen es wie einen Mitarbeiter Grenzensätzen, Voraussetzungen geben, Wissen schaffen und strukturieren.

00:54:17: Letzte Punkt!

00:54:18: Okay Peter, für mich ist

00:54:20: der Punkt Dirk hat es aufgegriffen und ein Konsequenz, wenn ich das mal auf Unternehmen betrachte.

00:54:28: Wir werden strukturell gesehen drei bis vier künstliche Mitarbeiter haben.

00:54:35: Agents die wirklich Support leisten

00:54:40: für die

00:54:43: strukturiert standardisierten Prozesse Egal was der Gesetzgeber macht, egal was äußere Bedingungen machen.

00:54:53: Dann nennt die Konsequenz ist sage ich dazu sag ich mal was das ganze revolutionieren wird.

00:54:59: Die Themen sind immer die Mitarbeiter.

00:55:02: Das größte Gut wird das Wissen sein Und das wird die KI beeinflussen.

00:55:07: das heißt du musst als Unternehmer so viel Weitsicht und strukturelle Änderungen forcieren dann gehörst du meines Erachtens zu den Gewinnern dieser Prozesssituation, dass da dieser Wissenstransfer und das zur Verfügung stellen des Know-Hows innerhalb der Unternehmen.

00:55:28: Dass das dem der Breite zur Verfügung gestellt wird Und junge Leute so zu entwickeln, dass sie eben von diesem Wissen letztendlich zähren können.

00:55:40: Das ist die größte Herausforderung meines Erachtens.

00:55:43: Das hat nichts damit zu tun, wie viel KI man nimmt oder sonst was.

00:55:46: Sondern letztendlich auf fairzulegen junge Leute zu entwickeln und Know-how von der alten Generation zur Verfügung zu stellen.

00:55:54: Schönes Schlusswort!

00:55:55: Know-How ist da vergangene Generationen, wollen wir es nennen?

00:55:58: Alten Generationen.

00:55:59: klingen muss aber so furchtbar.

00:56:02: So hat's ja ein paar Jahrtausende auch funktioniert.

00:56:04: Der Schmied hat es weitergegeben an seinen Sohn und er hat dann weitergeschmiedet.

00:56:07: Hoffen

00:56:08: wir mal... Immer noch einen Hohlen geschrieben

00:56:11: Genau.

00:56:12: Wir unterhalten uns im Jahr und schauen mal, wie weit wir dort fortgeschritten sind.

00:56:16: Ich danke euch beiden recht herzlich!

00:56:19: Danke!

00:56:19: Es hat Spaß gemacht um einen technischen Einblick aufzubekommen.

00:56:22: Und für alle anderen, wir hören uns das nächste Mal.

00:56:24: Vielen Dank!

00:56:27: Danke für die Einde.

00:56:31: Danke!

00:56:38: Bis zum nächsten Mal, wenn wir wieder spannende Perspektiven im Immobiliensektor erkunden.